Chữ “R” Đáng Sợ...
December 19, 2008
Chữ “R” Đáng Sợ...
Andrew Lưu-Việt Tribune
Trên trang nhất của nhật báo San Jose Mercury News số ra ngày 2 tháng 12 có chạy một hàng tít lớn như sau “Yes, it’s a recession”. Bài báo cho biết theo bảng báo cáo của National Bureau of Economic Research (NBER) Hoa Kỳ đã và đang “chính thức” lâm vào tình trạng suy thoái kinh tế kể từ tháng 12 năm 2007 và không biết khi nào nền kinh tế Hoa Kỳ sẽ phục hồi trở lại. Trong mấy tháng gần đây, chính quyền Bush đã cố né tránh chữ “R” ghê gớm này như thể sợ phạm húy hay nói điềm gỡ khi đề cập đến tình hình kinh tế trong nước. Tuy nhiên, sau khi bảng báo cáo của NBER được công bố, người ta không thể chạy trốn sự thật được nữa, không thể tiếp tục bắt chước lạc đà rút đầu trong cát mãi. Thật sự không cần NBER báo cáo, chúng ta cũng thừa biết tình hình kinh tế bết bát đến độ nào khi chúng ta nói chuyện với những người vừa mất việc, hay mất nhà hay phải khai phá sản trong thời gian vừa qua. Với con số 533,000 người bị mất việc trong tháng qua trên cả nước (nhiều nhất trong vòng 34 năm qua) và kỷ lục cứ 10 nhà tại Hoa Kỳ thì có một nhà người chủ trả trễ tiền “mortgage” ít nhất là một tháng hay nhà đã bị ngân hàng tịch biên, chúng ta không khỏi ngạc nhiên khi biết rằng cuộc suy thoái kinh tế lần này được nhiều kinh tế gia xếp hạng là trầm trọng nhất kể từ cuộc suy thoái năm 1981-82. Tuy nhiên, đối với những người có việc làm vững chắc và tiền thu nhập dồi dào, hồ sơ tín dụng tốt với điểm FICO cao, và có tiền “bỏ ống” để có thể trả “down payment” ít nhất là 20% của giá mua, ngay lúc này là thời điểm tốt nhất để mua nhà. Thật vậy, với tiền lời đang đà đi xuống và có triển vọng xuống thấp đến mức 4.5% theo tin tức cho biết cộng với nhà bán theo diện nhà băng làm chủ (bank owned) tức REO (real estate owned) chiếm con số kỷ lục trên thị trường, các bạn nào hội đủ 3 điều kiện vừa kể trên nên liên lạc gấp với một REALTOR® nhiều kinh nghiệm để tiến hành việc kiếm nhà và thủ tục mượn nợ càng sớm càng tốt. Một số bạn thắc mắc hỏi chúng tôi về việc khác biệt giữa nhà bán “short sale” và “bank owned” và cái nào lợi hơn cái nào. Trước nhất, nhà bán “short sale” tức “pre-foreclosure” là trường hợp ngân hàng chấp nhận lỗ lã để cho chủ nhà bán nhà với một gía nào đó và tiền bán được – sau khi trừ hết những phí tổn từ việc bán nhà – thấp hơn (short) số tiền chủ nhà còn thiếu nhà băng. Điểm bất lợi to lớn của nhà bán “short sale” là chậm ôi là chậm! Chúng tôi đã từng giúp một thân chủ mua nhà “short sale” sau khi phải chờ gần 6 tháng trời. Bên cạnh đó, chúng tôi cũng từng giúp nhiều thân chủ mua nhà “short sale” nhưng sau khi gửi “offers”, con nhạn bay biền biệt không thấy trở lại bởi vì người “listing agent” không buồn hồi âm hay cho biết nhà băng làm việc đến đâu rồi. Lý do đơn giản như thế này: khi chủ nhà bắt đầu không trả nổi tiền “mortgage” hàng tháng và quyết định bán nhà theo diện “short sale” để tìm cách “hoãn binh” với ngân hàng, người “listing agent” đại diện cho họ thường kêu giá thấp để “dụ dỗ” được càng nhiều “offers” càng tốt để nộp cho nhà băng; tuy nhiên giá bán này chưa hề được nhà băng chấp thuận và nhà băng lại không có đủ nhân viên để làm việc và đi đến quyết định về những trường hợp này. Chính vì thế, việc mua bán nhà “short sale” thường hay “cù cưa” đến 5 hay 6 tháng là chuyện bình thường, và bạn phải vỗ vai của chính mình và tự hào là người may mắn nếu chuyện mua nhà “short sale” kết cuộc mỹ mãn sau nhiều tháng chờ đợi mỏi mòn. Mặc dù biết rằng mua nhà “short sale” đồng nghĩa với sự đợi chờ, nhưng điều bực mình cho người mua và “buyer’s agent” là không biết phải chờ đến bao giờ – chẳng khác gì nổi lòng của anh chàng si tình trong nhạc phẩm “Chờ Người” của Lam Phương, “chờ em chờ đến bao giờ/ mấy thu thuyền đã xa bờ” – và không biết kết quả sẽ đi về đâu. Cảm tưởng như trở thành “mushroom in the dark” vì mù tịch không biết gì hết quả tình không lý thú chút nào cả cho người mua lẩn “buyer’s agent”. Có rất nhiều trường hợp những căn nhà bán “short sale” sau nhiều tháng nằm “chờ thời” trên thị trường cuối cùng bị nhà băng tịch biên và trở thành nhà bán “bank owned”. Lợi điểm của nhà bán “short sale” là chủ nhà hay người mướn nhà còn cư ngụ trong căn nhà ấy thành thử tình trạng của nhà tương đối khá. Khi chúng tôi nói khá ở đây có nghĩa rằng nhà không bị phá hoại hay lột sạch trơ trọi như một số nhà “bank owned” khác. Tuy nhiên, gần đây nhiều nhà băng đã khôn ngoan ra khi biết bỏ tiền mướn thợ tu bổ hay sơn phết những căn nhà “bank owned” trước khi bán để có thể kêu giá cao. Một vài biện pháp để đối phó với nạn chờ đợi trong việc mua nhà “short sale” là người mua điền tờ “Short Sale Addendum” trong đó người mua gia hạn cho “short-sale lenders” một thời gian nhất định chẳng hạn như trong vòng 2 tháng nếu không đồng ý bán thì kể như xù. Thật ra, “Short Sale Addendum” chỉ là cách tạo “pressure” đối với nhà băng mà thôi, tuy nhiên nhiều nhà băng vẫn xem lời hù dọa này như pha. Một cách khác là khi làm “offer” người mua nên trả đúng giá, thường là bằng hay đôi khi phải cao hơn “list price”, để nhà băng bằng lòng ngồi xuống thương thảo. Điều khổ nỗi là giá thị trường lúc người mua quyết định làm “offer” và vài tháng sau đó khi nhà băng để mắt đến xét “offer” lại thay đổi tương đối khá nhiều và như thế không công bằng cho người nộp “offer” trước. Ngoài ra, chúng tôi thường tìm những căn nhà đã được nhà băng đồng ý giá bán “short sale” để rút ngắn thời gian chờ đợi của thân chủ, cũng như giảm bớt một “variable”. Tương tự như trong toán học, càng làm giảm bớt những ẩn số thì việc giải bài toán càng dễ dàng hơn, trong việc mua nhà “short sale” nói riêng, hay việc mua bán địa ốc nói chung cũng thế thôi. Đôi khi, một chuyên viên địa ốc giỏi không phải là người chịu chi tiền quảng cáo nhiều nhất, mà là người có nhiều kiến thức tổng quát, quen thuộc với thị trường mà họ hoạt động, yêu nghề và nhiều kinh nghiệm. Trong bài viết lần tới, chúng tôi sẽ chia xẻ với các bạn một số kinh nghiệm trong việc mua nhà “bank owned”.
Andrew N. Lưu, một REALTOR® toàn thời gian cộng tác lâu năm với công ty địa ốc Tuscany Real Estate Services, đã giúp rất nhiều thân chủ mua thành công những nhà bán thuộc dạng “short sale” và “bank owned” trong thời gian gần đây. Xin liên lạc với Andrew N. Lưu tại địa chỉ email andrewl@tuscanyre.com hay tại (408) 896-7388 khi các bạn có những nhu cầu, thắc mắc về địa ốc, hay ý kiến đóng góp về bài viết này. Dưới bút hiệu Lưu Nam Anh, Andrew N. Lưu cũng thỉnh thoảng đóng góp bài viết về điện ảnh cho Việt Tribune.
source
http://www.viettribune.com/vt/index.php?id=2860
pix-source
http://www.viettribune.com/
December 19, 2008
Chữ “R” Đáng Sợ...
Andrew Lưu-Việt Tribune
Trên trang nhất của nhật báo San Jose Mercury News số ra ngày 2 tháng 12 có chạy một hàng tít lớn như sau “Yes, it’s a recession”. Bài báo cho biết theo bảng báo cáo của National Bureau of Economic Research (NBER) Hoa Kỳ đã và đang “chính thức” lâm vào tình trạng suy thoái kinh tế kể từ tháng 12 năm 2007 và không biết khi nào nền kinh tế Hoa Kỳ sẽ phục hồi trở lại. Trong mấy tháng gần đây, chính quyền Bush đã cố né tránh chữ “R” ghê gớm này như thể sợ phạm húy hay nói điềm gỡ khi đề cập đến tình hình kinh tế trong nước. Tuy nhiên, sau khi bảng báo cáo của NBER được công bố, người ta không thể chạy trốn sự thật được nữa, không thể tiếp tục bắt chước lạc đà rút đầu trong cát mãi. Thật sự không cần NBER báo cáo, chúng ta cũng thừa biết tình hình kinh tế bết bát đến độ nào khi chúng ta nói chuyện với những người vừa mất việc, hay mất nhà hay phải khai phá sản trong thời gian vừa qua. Với con số 533,000 người bị mất việc trong tháng qua trên cả nước (nhiều nhất trong vòng 34 năm qua) và kỷ lục cứ 10 nhà tại Hoa Kỳ thì có một nhà người chủ trả trễ tiền “mortgage” ít nhất là một tháng hay nhà đã bị ngân hàng tịch biên, chúng ta không khỏi ngạc nhiên khi biết rằng cuộc suy thoái kinh tế lần này được nhiều kinh tế gia xếp hạng là trầm trọng nhất kể từ cuộc suy thoái năm 1981-82. Tuy nhiên, đối với những người có việc làm vững chắc và tiền thu nhập dồi dào, hồ sơ tín dụng tốt với điểm FICO cao, và có tiền “bỏ ống” để có thể trả “down payment” ít nhất là 20% của giá mua, ngay lúc này là thời điểm tốt nhất để mua nhà. Thật vậy, với tiền lời đang đà đi xuống và có triển vọng xuống thấp đến mức 4.5% theo tin tức cho biết cộng với nhà bán theo diện nhà băng làm chủ (bank owned) tức REO (real estate owned) chiếm con số kỷ lục trên thị trường, các bạn nào hội đủ 3 điều kiện vừa kể trên nên liên lạc gấp với một REALTOR® nhiều kinh nghiệm để tiến hành việc kiếm nhà và thủ tục mượn nợ càng sớm càng tốt. Một số bạn thắc mắc hỏi chúng tôi về việc khác biệt giữa nhà bán “short sale” và “bank owned” và cái nào lợi hơn cái nào. Trước nhất, nhà bán “short sale” tức “pre-foreclosure” là trường hợp ngân hàng chấp nhận lỗ lã để cho chủ nhà bán nhà với một gía nào đó và tiền bán được – sau khi trừ hết những phí tổn từ việc bán nhà – thấp hơn (short) số tiền chủ nhà còn thiếu nhà băng. Điểm bất lợi to lớn của nhà bán “short sale” là chậm ôi là chậm! Chúng tôi đã từng giúp một thân chủ mua nhà “short sale” sau khi phải chờ gần 6 tháng trời. Bên cạnh đó, chúng tôi cũng từng giúp nhiều thân chủ mua nhà “short sale” nhưng sau khi gửi “offers”, con nhạn bay biền biệt không thấy trở lại bởi vì người “listing agent” không buồn hồi âm hay cho biết nhà băng làm việc đến đâu rồi. Lý do đơn giản như thế này: khi chủ nhà bắt đầu không trả nổi tiền “mortgage” hàng tháng và quyết định bán nhà theo diện “short sale” để tìm cách “hoãn binh” với ngân hàng, người “listing agent” đại diện cho họ thường kêu giá thấp để “dụ dỗ” được càng nhiều “offers” càng tốt để nộp cho nhà băng; tuy nhiên giá bán này chưa hề được nhà băng chấp thuận và nhà băng lại không có đủ nhân viên để làm việc và đi đến quyết định về những trường hợp này. Chính vì thế, việc mua bán nhà “short sale” thường hay “cù cưa” đến 5 hay 6 tháng là chuyện bình thường, và bạn phải vỗ vai của chính mình và tự hào là người may mắn nếu chuyện mua nhà “short sale” kết cuộc mỹ mãn sau nhiều tháng chờ đợi mỏi mòn. Mặc dù biết rằng mua nhà “short sale” đồng nghĩa với sự đợi chờ, nhưng điều bực mình cho người mua và “buyer’s agent” là không biết phải chờ đến bao giờ – chẳng khác gì nổi lòng của anh chàng si tình trong nhạc phẩm “Chờ Người” của Lam Phương, “chờ em chờ đến bao giờ/ mấy thu thuyền đã xa bờ” – và không biết kết quả sẽ đi về đâu. Cảm tưởng như trở thành “mushroom in the dark” vì mù tịch không biết gì hết quả tình không lý thú chút nào cả cho người mua lẩn “buyer’s agent”. Có rất nhiều trường hợp những căn nhà bán “short sale” sau nhiều tháng nằm “chờ thời” trên thị trường cuối cùng bị nhà băng tịch biên và trở thành nhà bán “bank owned”. Lợi điểm của nhà bán “short sale” là chủ nhà hay người mướn nhà còn cư ngụ trong căn nhà ấy thành thử tình trạng của nhà tương đối khá. Khi chúng tôi nói khá ở đây có nghĩa rằng nhà không bị phá hoại hay lột sạch trơ trọi như một số nhà “bank owned” khác. Tuy nhiên, gần đây nhiều nhà băng đã khôn ngoan ra khi biết bỏ tiền mướn thợ tu bổ hay sơn phết những căn nhà “bank owned” trước khi bán để có thể kêu giá cao. Một vài biện pháp để đối phó với nạn chờ đợi trong việc mua nhà “short sale” là người mua điền tờ “Short Sale Addendum” trong đó người mua gia hạn cho “short-sale lenders” một thời gian nhất định chẳng hạn như trong vòng 2 tháng nếu không đồng ý bán thì kể như xù. Thật ra, “Short Sale Addendum” chỉ là cách tạo “pressure” đối với nhà băng mà thôi, tuy nhiên nhiều nhà băng vẫn xem lời hù dọa này như pha. Một cách khác là khi làm “offer” người mua nên trả đúng giá, thường là bằng hay đôi khi phải cao hơn “list price”, để nhà băng bằng lòng ngồi xuống thương thảo. Điều khổ nỗi là giá thị trường lúc người mua quyết định làm “offer” và vài tháng sau đó khi nhà băng để mắt đến xét “offer” lại thay đổi tương đối khá nhiều và như thế không công bằng cho người nộp “offer” trước. Ngoài ra, chúng tôi thường tìm những căn nhà đã được nhà băng đồng ý giá bán “short sale” để rút ngắn thời gian chờ đợi của thân chủ, cũng như giảm bớt một “variable”. Tương tự như trong toán học, càng làm giảm bớt những ẩn số thì việc giải bài toán càng dễ dàng hơn, trong việc mua nhà “short sale” nói riêng, hay việc mua bán địa ốc nói chung cũng thế thôi. Đôi khi, một chuyên viên địa ốc giỏi không phải là người chịu chi tiền quảng cáo nhiều nhất, mà là người có nhiều kiến thức tổng quát, quen thuộc với thị trường mà họ hoạt động, yêu nghề và nhiều kinh nghiệm. Trong bài viết lần tới, chúng tôi sẽ chia xẻ với các bạn một số kinh nghiệm trong việc mua nhà “bank owned”.
Andrew N. Lưu, một REALTOR® toàn thời gian cộng tác lâu năm với công ty địa ốc Tuscany Real Estate Services, đã giúp rất nhiều thân chủ mua thành công những nhà bán thuộc dạng “short sale” và “bank owned” trong thời gian gần đây. Xin liên lạc với Andrew N. Lưu tại địa chỉ email andrewl@tuscanyre.com hay tại (408) 896-7388 khi các bạn có những nhu cầu, thắc mắc về địa ốc, hay ý kiến đóng góp về bài viết này. Dưới bút hiệu Lưu Nam Anh, Andrew N. Lưu cũng thỉnh thoảng đóng góp bài viết về điện ảnh cho Việt Tribune.
source
http://www.viettribune.com/vt/index.php?id=2860
pix-source
http://www.viettribune.com/
No comments:
Post a Comment