Chuyện dài nhà bán “Bank Owned”
November 21, 2008
Chuyện dài nhà bán “Bank Owned”
ANDREW NHAN LUU-Việt Tribune
Trang đầu của nhật báo San Jose Mercury News số ra ngày 12 tháng 11 vừa qua có chạy hàng tít lớn như sau “1 In 7 Homes Is Underwater”. Câu này có nghĩa là cứ trong 7 căn nhà thuộc quận hạt Santa Clara có 1 căn mà giá trị của nó xuống thấp hơn số nợ “mortgage” chủ nhà còn thiếu nhà băng. Sau đó, tờ báo nêu ra những “zip codes” tiêu biểu như 95127 nằm về hướng Đông của San Jose, 95116 và 95122 gần downtown San Jose, và 95111 thuộc phía Nam của San Jose là những nơi mà số nhà bị “trấn nước” có tỷ lệ từ 51% đến 63%. Đối với những chủ nhà có khả năng trả tiền nhà hàng tháng, chuyện bị “trấn nước” không thành vấn đề cho lắm, tuy nhiên họ không thể mượn tiền “equity” từ căn nhà nữa vì còn tiền đâu mà rút! Trong khi đó, đối với những chủ nhà không cáng đáng nổi “mortgage” hàng tháng vì mức tiền lời “resets” và vọt lên kinh khủng họ chỉ còn nước bán nhà “short sale” nếu được sự chấp thuận của chủ nợ, hay để ngân hàng tịch biên nhà.
Nhà do bank own treo bán tại thành phố Rio Vista Bắc California ngày 17 tháng 11, 2008.Justin Sullivan/Getty Images
Điều oái oăm của cuộc đời là nỗi bất hạnh của người này lại có thể trở thành cơ hội cho người khác. Thật vậy, mặc dù số nhà bị tịch biên tại quận hạt Santa Clara trong tháng 10 giảm 44% so với tháng 9 với con số là 364 căn, số nhà bán trên thị trường vẫn còn ứ đọng nhiều, nhất là tại những “zip codes” vừa kể bạn có thể mua những căn nhà do nhà băng làm chủ tức “bank owned” hay REO’s với “list price” trung bình thấp khoảng 40% so với giá chủ nhà đã từng trả vài năm về trước. Chính vì lý do này mà các ngân hàng, chủ nhân của những căn nhà bị tịch biên, thường tỏ ra rất “cứng đầu” không chịu xuống giá bán nhiều lắm so với “list price”. Trái với những thông lệ của “buyer’s market”, khi mua nhà “bank owned” người mua không thể đòi hỏi nhiều từ các ngân hàng bán nhà. “You have to go along with the bank to close the deal”, câu nói bất hủ từ một “listing agent” của một căn nhà “bank owned” mà chúng tôi đại diện người mua vừa đóng hồ sơ, có lẽ tóm tắt được kinh nghiệm của người mua nhà “bank owned”. Thông thường, ngân hàng không cung cấp cho người mua một năm “Homeowner’s Protection Plan” miễn phí, đồng thời nhà thường được bán “AS-IS” tức “thấy sao mua vậy”, không có những báo cáo cần thiết như “home inspection report” và “termite inspection report”. Ngoài ra, ngân hàng tức người bán đòi hỏi người mua những giấy tờ rắc rối khi nộp “offer” như “Loan Pre-Appoval Certificate” từ một nhà băng chánh gốc tức “direct lender”, giấy tờ chứng minh bạn có tiền trong ngân hàng hay trong quỹ 401(k) đủ để thanh toán tiền “down payment” và “closing cost”, và bản báo cáo tín dụng tức “credit report” cho biết điểm FICO và quá trình tín dụng của bạn. Mọi chuyện tưởng chừng như đã “tai qua, nạn khỏi” chỉ chờ ngày đóng hồ sơ tức close of escrow (COE) thì gần như lúc nào cũng có những trục trặc vào phút cuối làm đình trệ việc “đăng ký” (recording) chủ quyền tại văn phòng quận hạt và gây nhiều phiền phức cho người mua nhà trong việc dọn nhà hay trả nhà thuê. Chính vì thế, chúng tôi thường chọn ngày đóng hồ sơ vào thứ ba trong tuần để “trừ hao” nếu gặp phải những trục trặc để còn hy vọng đóng hồ sơ vào thứ sáu. Hơn nữa, chúng tôi chọn ngày đóng hồ sơ trong những tuần không có ngày lễ vì ngân hàng, các văn phòng “title” và cơ quan chính quyền đóng cửa trong ngày “holiday”. Chúng tôi cũng khuyên các thân chủ mua nhà cũng phải “trừ hao” trong việc trả lại nhà mướn; ít nhất phải giữ nhà thêm 1 tuần sau ngày dự định đóng hồ sơ, để đề phòng sự “trật duột” khi đóng hồ sơ của những căn nhà “bank owned”.Chúng tôi cũng làm việc chặt chẽ với người “loan officer” nhằm thúc giục họ kết thúc thủ tục vay nợ càng sớm càng tốt để người mua có thể ký hồ sơ nợ tức “loan doc” tại văn phòng “title” ít nhất là 2 tuần trước ngày dự định đóng hồ sơ. Một điều về việc đóng hồ sơ mà nhiều người mua nhà lần đầu thường hiểu lầm rằng sau khi ký “loan doc” họ nghĩ họ có thể dọn vào nhà ngay. Thật sự, văn phòng “title” cần rất nhiều thì giờ để hoàn tất hồ sơ của người mua và người bán, chung tiền (funding) từ ngân hàng cho vay của người mua vào ngân quỹ của người bán, và “đăng ký” chủ quyền của người mua tại văn phòng quận hạt. Chỉ sau những thủ tục ấy căn nhà mới thật sự thuộc quyền sở hữu của bạn, thành thử bạn không nên đòi hỏi dọn vào ở hay dọn đồ đạc vào nhà trước khi văn phòng “title” khẳng định (confirming) rằng việc “recording” đã thành công mỹ mãn.
Việc mua nhà “bank owned” không phải là rắc rối nếu các bạn biết chọn một REALTOR® nhiều kinh nghiệm trong lãnh vực này. Thật sự, nếu bạn biết bạn muốn gì, một REALTOR® nhiều kinh nghiệm sẽ giúp bạn tìm được một căn nhà “bank owned” mà bạn vừa ý trong khả năng tài chính của bạn một cách tương đối dể dàng. Tuy nhiên, xin các bạn nhớ thầm một điều là việc mua bán nhà, tương tự như mọi chuyện khác trên đời, cũng đều lệ thuộc vào duyên số cả!
Andrew Nhân Lưu là REALTOR® toàn thời gian cộng tác lâu năm với công ty địa ốc Tuscany Real Estate Services. Xin liên lạc với Andrew Nhân Lưu tại địa chỉ email andrewl@tuscanyre.com hay tại (408) 896-7388 khi các bạn có những nhu cầu, thắc mắc về địa ốc, hay ý kiến đóng góp về bài viết này. Dưới bút hiệu Lưu Nam Anh, Andrew Nhân Lưu cũng thỉnh thoảng đóng góp bài viết về điện ảnh cho Việt Tribune.
source
http://www.viettribune.com/vt/index.php?id=2779
Monday December 15, 2008 - 11:14pm (EST) Permanent Link 0 Comments
TP.HCM: giá thị trường cao hơn 30 – 60% so với bảng giá đất 2009
Ngày 03.12.2008 Giờ 07:25
TP.HCM: giá thị trường cao hơn 30 – 60% so với bảng giá đất 2009
Năm nào cũng vậy, cứ sắp hết năm là UBND TP.HCM lại ban hành bảng giá đất mới cho năm tới. Tuy nhiên, trên thực tế, bảng giá đất này lại không được áp dụng nhiều vì quá thấp với thực tế.
Bảng giá đất do UBND thành phố được hình thành theo nghị định 123 của Chính phủ. Các địa phương được quyết định giá đất cao hơn 20% khung giá quy định.
Năm 2008, khung giá cao nhất được UBND thành phố quy định là 67,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên trên thực tế thị trường năm 2008 thì giá cao nhất ghi nhận được lại lên đến trên 370 triệu đồng/m2 (đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ).
Năm 2009, khung giá cao nhất được UBND thành phố đưa ra là 81 triệu đồng/m2, tuy nhiên khung giá bồi thường (theo thị trường) tại mặt tiền đường công trường Lam Sơn đã trên 264 triệu đồng/m2; mặt tiền đường Tôn Đức Thắng (đoạn từ đường Lê Thánh Tôn đến đường Ngô Văn Năm) là 231,4 triệu đồng/m2,… cao hơn rất nhiều so với khung giá quy định.
Một chuyên gia bất động sản cho biết, thực tế giá đất do UBND thành phố ban hành bình quân chỉ bằng khoảng 30 – 60% so với giá chuyển nhượng thực tế trong điều kiện bình thường. Do vậy, bảng giá đất do UBND thành phố ban hành rất ít được áp dụng trên thực tế; thường chỉ áp dụng trong các trường hợp định giá tài sản, đấu thầu đấu giá…
Vị chuyên gia này phân tích, những bất hợp lý trong quản lý và sử dụng đất cũng phát sinh từ đây. Bởi, nó gây ra sự thiếu công bằng giữa chi phí đầu vào của từng dự án, giữa chi phí đầu vào bằng giá Nhà nước với chi phí đầu vào của dự án bằng giá thị trường. Có nhiều dự án kinh doanh, nhà đầu tư được thu hồi và giao đất bằng giá Nhà nước quy định thường thấp nhưng lại bán sản phẩm như nhà ở, đất ở, đất có hạ tầng theo giá thị trường để có chênh lệch rất lớn…
P.V
source
http://sgtt.com.vn/detail41.aspx?newsid=44163&fld=HTMG/2008/1202/44163
November 21, 2008
Chuyện dài nhà bán “Bank Owned”
ANDREW NHAN LUU-Việt Tribune
Trang đầu của nhật báo San Jose Mercury News số ra ngày 12 tháng 11 vừa qua có chạy hàng tít lớn như sau “1 In 7 Homes Is Underwater”. Câu này có nghĩa là cứ trong 7 căn nhà thuộc quận hạt Santa Clara có 1 căn mà giá trị của nó xuống thấp hơn số nợ “mortgage” chủ nhà còn thiếu nhà băng. Sau đó, tờ báo nêu ra những “zip codes” tiêu biểu như 95127 nằm về hướng Đông của San Jose, 95116 và 95122 gần downtown San Jose, và 95111 thuộc phía Nam của San Jose là những nơi mà số nhà bị “trấn nước” có tỷ lệ từ 51% đến 63%. Đối với những chủ nhà có khả năng trả tiền nhà hàng tháng, chuyện bị “trấn nước” không thành vấn đề cho lắm, tuy nhiên họ không thể mượn tiền “equity” từ căn nhà nữa vì còn tiền đâu mà rút! Trong khi đó, đối với những chủ nhà không cáng đáng nổi “mortgage” hàng tháng vì mức tiền lời “resets” và vọt lên kinh khủng họ chỉ còn nước bán nhà “short sale” nếu được sự chấp thuận của chủ nợ, hay để ngân hàng tịch biên nhà.
Nhà do bank own treo bán tại thành phố Rio Vista Bắc California ngày 17 tháng 11, 2008.Justin Sullivan/Getty Images
Điều oái oăm của cuộc đời là nỗi bất hạnh của người này lại có thể trở thành cơ hội cho người khác. Thật vậy, mặc dù số nhà bị tịch biên tại quận hạt Santa Clara trong tháng 10 giảm 44% so với tháng 9 với con số là 364 căn, số nhà bán trên thị trường vẫn còn ứ đọng nhiều, nhất là tại những “zip codes” vừa kể bạn có thể mua những căn nhà do nhà băng làm chủ tức “bank owned” hay REO’s với “list price” trung bình thấp khoảng 40% so với giá chủ nhà đã từng trả vài năm về trước. Chính vì lý do này mà các ngân hàng, chủ nhân của những căn nhà bị tịch biên, thường tỏ ra rất “cứng đầu” không chịu xuống giá bán nhiều lắm so với “list price”. Trái với những thông lệ của “buyer’s market”, khi mua nhà “bank owned” người mua không thể đòi hỏi nhiều từ các ngân hàng bán nhà. “You have to go along with the bank to close the deal”, câu nói bất hủ từ một “listing agent” của một căn nhà “bank owned” mà chúng tôi đại diện người mua vừa đóng hồ sơ, có lẽ tóm tắt được kinh nghiệm của người mua nhà “bank owned”. Thông thường, ngân hàng không cung cấp cho người mua một năm “Homeowner’s Protection Plan” miễn phí, đồng thời nhà thường được bán “AS-IS” tức “thấy sao mua vậy”, không có những báo cáo cần thiết như “home inspection report” và “termite inspection report”. Ngoài ra, ngân hàng tức người bán đòi hỏi người mua những giấy tờ rắc rối khi nộp “offer” như “Loan Pre-Appoval Certificate” từ một nhà băng chánh gốc tức “direct lender”, giấy tờ chứng minh bạn có tiền trong ngân hàng hay trong quỹ 401(k) đủ để thanh toán tiền “down payment” và “closing cost”, và bản báo cáo tín dụng tức “credit report” cho biết điểm FICO và quá trình tín dụng của bạn. Mọi chuyện tưởng chừng như đã “tai qua, nạn khỏi” chỉ chờ ngày đóng hồ sơ tức close of escrow (COE) thì gần như lúc nào cũng có những trục trặc vào phút cuối làm đình trệ việc “đăng ký” (recording) chủ quyền tại văn phòng quận hạt và gây nhiều phiền phức cho người mua nhà trong việc dọn nhà hay trả nhà thuê. Chính vì thế, chúng tôi thường chọn ngày đóng hồ sơ vào thứ ba trong tuần để “trừ hao” nếu gặp phải những trục trặc để còn hy vọng đóng hồ sơ vào thứ sáu. Hơn nữa, chúng tôi chọn ngày đóng hồ sơ trong những tuần không có ngày lễ vì ngân hàng, các văn phòng “title” và cơ quan chính quyền đóng cửa trong ngày “holiday”. Chúng tôi cũng khuyên các thân chủ mua nhà cũng phải “trừ hao” trong việc trả lại nhà mướn; ít nhất phải giữ nhà thêm 1 tuần sau ngày dự định đóng hồ sơ, để đề phòng sự “trật duột” khi đóng hồ sơ của những căn nhà “bank owned”.Chúng tôi cũng làm việc chặt chẽ với người “loan officer” nhằm thúc giục họ kết thúc thủ tục vay nợ càng sớm càng tốt để người mua có thể ký hồ sơ nợ tức “loan doc” tại văn phòng “title” ít nhất là 2 tuần trước ngày dự định đóng hồ sơ. Một điều về việc đóng hồ sơ mà nhiều người mua nhà lần đầu thường hiểu lầm rằng sau khi ký “loan doc” họ nghĩ họ có thể dọn vào nhà ngay. Thật sự, văn phòng “title” cần rất nhiều thì giờ để hoàn tất hồ sơ của người mua và người bán, chung tiền (funding) từ ngân hàng cho vay của người mua vào ngân quỹ của người bán, và “đăng ký” chủ quyền của người mua tại văn phòng quận hạt. Chỉ sau những thủ tục ấy căn nhà mới thật sự thuộc quyền sở hữu của bạn, thành thử bạn không nên đòi hỏi dọn vào ở hay dọn đồ đạc vào nhà trước khi văn phòng “title” khẳng định (confirming) rằng việc “recording” đã thành công mỹ mãn.
Việc mua nhà “bank owned” không phải là rắc rối nếu các bạn biết chọn một REALTOR® nhiều kinh nghiệm trong lãnh vực này. Thật sự, nếu bạn biết bạn muốn gì, một REALTOR® nhiều kinh nghiệm sẽ giúp bạn tìm được một căn nhà “bank owned” mà bạn vừa ý trong khả năng tài chính của bạn một cách tương đối dể dàng. Tuy nhiên, xin các bạn nhớ thầm một điều là việc mua bán nhà, tương tự như mọi chuyện khác trên đời, cũng đều lệ thuộc vào duyên số cả!
Andrew Nhân Lưu là REALTOR® toàn thời gian cộng tác lâu năm với công ty địa ốc Tuscany Real Estate Services. Xin liên lạc với Andrew Nhân Lưu tại địa chỉ email andrewl@tuscanyre.com hay tại (408) 896-7388 khi các bạn có những nhu cầu, thắc mắc về địa ốc, hay ý kiến đóng góp về bài viết này. Dưới bút hiệu Lưu Nam Anh, Andrew Nhân Lưu cũng thỉnh thoảng đóng góp bài viết về điện ảnh cho Việt Tribune.
source
http://www.viettribune.com/vt/index.php?id=2779
Monday December 15, 2008 - 11:14pm (EST) Permanent Link 0 Comments
TP.HCM: giá thị trường cao hơn 30 – 60% so với bảng giá đất 2009
Ngày 03.12.2008 Giờ 07:25
TP.HCM: giá thị trường cao hơn 30 – 60% so với bảng giá đất 2009
Năm nào cũng vậy, cứ sắp hết năm là UBND TP.HCM lại ban hành bảng giá đất mới cho năm tới. Tuy nhiên, trên thực tế, bảng giá đất này lại không được áp dụng nhiều vì quá thấp với thực tế.
Bảng giá đất do UBND thành phố được hình thành theo nghị định 123 của Chính phủ. Các địa phương được quyết định giá đất cao hơn 20% khung giá quy định.
Năm 2008, khung giá cao nhất được UBND thành phố quy định là 67,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên trên thực tế thị trường năm 2008 thì giá cao nhất ghi nhận được lại lên đến trên 370 triệu đồng/m2 (đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ).
Năm 2009, khung giá cao nhất được UBND thành phố đưa ra là 81 triệu đồng/m2, tuy nhiên khung giá bồi thường (theo thị trường) tại mặt tiền đường công trường Lam Sơn đã trên 264 triệu đồng/m2; mặt tiền đường Tôn Đức Thắng (đoạn từ đường Lê Thánh Tôn đến đường Ngô Văn Năm) là 231,4 triệu đồng/m2,… cao hơn rất nhiều so với khung giá quy định.
Một chuyên gia bất động sản cho biết, thực tế giá đất do UBND thành phố ban hành bình quân chỉ bằng khoảng 30 – 60% so với giá chuyển nhượng thực tế trong điều kiện bình thường. Do vậy, bảng giá đất do UBND thành phố ban hành rất ít được áp dụng trên thực tế; thường chỉ áp dụng trong các trường hợp định giá tài sản, đấu thầu đấu giá…
Vị chuyên gia này phân tích, những bất hợp lý trong quản lý và sử dụng đất cũng phát sinh từ đây. Bởi, nó gây ra sự thiếu công bằng giữa chi phí đầu vào của từng dự án, giữa chi phí đầu vào bằng giá Nhà nước với chi phí đầu vào của dự án bằng giá thị trường. Có nhiều dự án kinh doanh, nhà đầu tư được thu hồi và giao đất bằng giá Nhà nước quy định thường thấp nhưng lại bán sản phẩm như nhà ở, đất ở, đất có hạ tầng theo giá thị trường để có chênh lệch rất lớn…
P.V
source
http://sgtt.com.vn/detail41.aspx?newsid=44163&fld=HTMG/2008/1202/44163
No comments:
Post a Comment